חוזה רכישת דירה

ניתן לטעון שהדאגה היחידה של מוכר דירה היא קבלת הסכום המלא שכתוב בחוזה, בעוד שהדאגות של הקונה נמשכות שנים רבות. אם זה היה כך, מוכרי דירות לא היו זקוקים לעורכי דין, אך אין ספק שהרוכש דירה מסתכן הרבה יותר מהמוכר, גם אם בדק את מצב הנכס עצמו לעומק. זוהי הסיבה בגללה ההקפדה על חוזה רכישת דירה מפורט מדויק והוגן חשובה עד כדי כך. מאמר זה מפרט את הסיכונים והעניינים החשובים המרכיבים את חוזה המכר בכדי שעסקת הרכישה תעבור בשלום ולא תגיעו למצב של הפרת הסכם שיחייב אתכם בתשלום פיצוי גבוה. חשוב לציין כי כאשר הנכם עומדים לרכוש דירה, אתם חייבים להיעזר בעורך דין מקצועי בכתיבת וניסוח החוזה וכן במו״מ שקודם לכתיבת החוזה. משרדנו מתמחה בעריכת חוזי מכר ובכל הטיפול ההיקפי הדרוש בעסקת מקרקעין.

מה זה חוזה מכר?

חוזה מכר הוא מסמך המסכם את ההתקשרות בין הצדדים וכולל בתוכו את זהות קוני ומוכרי הנכס, פרטים מדויקים של הנכס ושל ההצמדות השייכות לו לו  ברישומים, זכויות הצדדים בחוזה, הצהרות והתחייבויות הצדדים. חוזה המכר כולל גם סעיפים הנוגעים לתמורה בגין הנכס הנמכר וכן פריסת התשלומים של התמורה וכן סעיפים הנוגעים להפרת חוזה כמו עיכוב במסירת הדירה מצד המוכר, או איחור תשלומים מצד הקונה.

מי כותב את חוזה המכר?

חוזה רכישת דירה נכתב על ידי עו״ד מטעם המוכרים עם הפרטים הבסיסיים שסוכמו בין הצדדים. עו״ד המוכר שולח את הנוסח לעו״ד הרוכש, ויחד עם הרוכש הם עוברים על פרטי החוזה, בודקים שהכל כמסוכם ואין סעיף שעשוי ליצור בעיה בעתיד וכן קובעים את לוח התשלומים בו יכול הקונה לעמוד.

הסעיפים המרכזיים בחוזה המכר:

1. ״המכר״ – מה הנכס הנרכש (דירה/בית), שטחו, מספר החדרים בו וכתובתו המדויקת. פרק זה מתייחס גם למצב המשפטי של הדירה ולמצבה הנוכחי מבחינת שוכרים והתחייבויות לצדדים שלישיים.
2. ״הצהרות והתחייבויות המוכר״ – בפרק זה מצוינות התחייבויות מוכר הדירה כלפי הקונה. לרוב, ההתחייבויות הם למסור אותה ללא פגם וללא מצב משפטי שיכול למנוע את העברת הבעלות כמו עיקולים ותביעות הקשורות לדירה זו. חשוב לשים לב שבפרק זה מצוינת התחייבות המוכר לשלם מס שבח וזה המקום לציין אילו מסמכים להעברת זכויות ימסרו לעו"ד הקונים במסירת החזקה.
3. ״הצהרות והתחייבויות הקונה״ – בפרק זה מצוינות התחייבויות הקונה שהם תשלום התמורה, וכן התחייבות כי ראו את הנכס ומסכימים למצבו, זאת בכדי למנוע תביעות עתידיות מצד הקונה על מצב הנכס. התחייבות זאת היא על בסיס הבדיקות המקדמיות שנעשות על ידי הקונה. חשוב לשים לב שבפרק זה מצוינת התחייבות הקונה לשלם מס רכישה.
4. ״התמורה״ (ראה הרחבה להלן) – פירוט מחיר הדירה ולוח תשלומים של התמורה מהקונה למוכר. פריסת התשלומים היא חשובה מאין כמוה בחוזה מכר, ויש לשים לב שמלבד העובדה שהקונה צריך לעמוד בפריסה (במיוחד אם הוא ממתין לכספי המשכנתא), הוא גם צריך לוודא שכנגד כל תשלום שמועבר למוכר, יש לו בטוחה כדוגמת הערת אזהרה וכדו׳.
5. ״מיסים״ – בפרק זה מפורטים התשלומים לרשויות המים והחשמל וכדו׳ בתקופה שבין חתימת ההסכם למסירת הבעלות. תשלומים שנוצרו עד ליום החתימה על הסכם המכר או מסירת החזקה חלים על המוכר, ואילו תשלומים מהתאריך שסוכם ואילך, חלים על הקונה.
6. ״תרופות״ – פרק זה עוסק בפיצויים במקרה של הפרות מצד הצדדים. לדוגמה, אם הרוכש לא השלים את התמורה במועדים המוסכמים או אם המוכר לא מסר את החזקה בדירה לאחר השלמת התמורה מצד הקונה. שימו לב שישנם הפרות יסודיות שעליהם ניתן לדרוש פיצוי מידי, וישנם הפרות שאינן יסודיות, במסגרתם מעניקים לצד המפר הזדמנות לתקן. בחוזה המכר כתוב במפורש על הפרה יסודית, שהיא כזו. פיצוי במקרה של הפרה, עומד על כ-10% מערך הדירה.
7. סעיפים מיוחדים – עסקאות מקרקעין מטבע הדברים, אינן דומות האחת לשנייה. לכן בנסיבות מיוחדות, לא חייב להיצמד למבנה המסורתי וניתן להוסיף סעיפים ופרקים ייחודיים לעסקת נדל״ן ספציפית.
8. רישום העסקה - לאחר שהליך הרכישה הסתיים, הנכס נרשם על שם הקונים. רישום זה מתבצע בלשכת הרישום הרלוונטית - בדרך כלל ׳טאבו׳ - ונעשית על ידי עורך הדין של הקונים. תהליך זה לוקח מספר ימים ובמקרים נדירים אורך למספר שבועות. לאחר קבלת האישור מהלשכה הרושמת כי הרישום בוצע בהצלחה, מומלץ להנפיק נסח טאבו מעודכן ולוודא כי הרישום בוצע במלואו.. במקרה והנכס אינו רשום בטאבו הליך העברת זכויות לוקח הרבה יותר זמן, בד"כ מעל לחצי שנה.
9.  תאריך מסירת החזקה:יכול להיות תאריך מסוים, או ציון טווח יחסי (נגיד 6 חודשים אחרי חתימה ) החוזה חייב גם לציין האם ניתן ובאילו תנאים ניתן להקדים/לדחות את התאריך. החזקה עוברת לידי הקונה אך ורק לאחר תשלום הסכום המלא, בין אם ישירות למוכר או לידי עורך דינו.

תמורה ופריסת תשלומים:

אחד הסעיפים החשובים ביותר מבחינת הרוכש הוא פריסת התשלומים של התמורה. פריסה זו תבוסס לרוב על חישוב ההון העצמי שנמצא בידי הקונה, הערכת העברת המשכנתא על ידי הבנק המלווה וכן בבדיקת הבטוחות שיוענקו לקונה מצד המוכר לאחר כל אחת מההעברות אלו. הפריסה המקובלת היא 10% בתור התחלה בחתימת חוזה ו-10% אחרונים במסירת החזקה. כל שאר 80% נפרסים תלוי מקרה והסכמת הצדדים. ככל שהקונה מעביר חלק מפריסת התשלומים לידי המוכר, ניתן לקדם את העברת הנכס לידיו - רישום הערת אזהרה, מחיקת המשכנתא של המוכרים בנכס, ולבסוף רישום מלא בדירה. מקובל להעביר את התשלום הסופי לפני הכניסה בדירה לנאמנות אצל עורך הדין שמעביר אותו למוכר רק לאחר רישום הבעלות ברשם המקרקעין.

סיכום:

כפי שהתרשמתם, כתיבת חוזה מכר היא מורכבת ומסובכת ולה משמעויות רבות הן על הקונה והן על המוכר. מי שהחכים וביטח את עצמו בחוזה המכר בכל האפשרויות והתרחישים שעלולים לקרות, יכול להיות רגוע שהעסקה תצא אל הפועל על הצד הטוב ביותר. זכרו, תהליך כזה אינו יכול להיעשות באופן עצמאי וללא ליווי צמוד של עורך דין. לכן המלצתנו היא לשכור עורך דין מקצועי שעוסק בתחום זה. משרדנו מטפל בעסקאות מסוג זה מידי יום ביומו ואם הנכם עומדים בפני רכישת דירה, פנו עוד היום לקבלת ייעוץ משפטי ללא עלות.